22년 집값이 하락하는 지역 - 렘군

https://youtu.be/W8F67ypm2Gk

1.
하락 예상지역

대구광역시, 전라남도 광양시(소도시)

올해 하락 예측해요.

모든 지역이 계속 오를 수 없잖아요.

지금은 사실 모두 다 오르고 있죠.


2.
왜 이 지역은 하락하는지?

대구광역시 지역, 동구/중구 하락 예측해요.

전라남도 광양시를 가면 미래에 비가 올 겁니다. 하락이 예상이 되구요.



하락 신호캐치하는 법 5가지 방법!

수요 공급에 의한 것이 첫 번째이기 때문에 수요의 대표적인 지표가 ‘청약경쟁률’ 그 다음에 ‘미분양’ 둘 다 수요이다.

그 다음에 공급은 입주물량, 세번째는 이 수요와 공급의 줄다리기로 나온 게 거래량, 나머지 내재가치인 전세가격 이 다섯 가지 팩트를 체크해보면 되거든요.

청약 결쟁률 최근에 한 6개월 이내에 분양했던 단지들의 경쟁률을 보면 미달이거나 1.4 : 1 이정도 수준이에요. 넣으면 될 확률이 매우 높다는거에요.

그리고 일반 분양말고 특별공급 같은 경우에도 사람들이 지원을 하지 않아요.

대구광역시 분양 미달이 나고 있어요.

대구광역시에서는 동구하고, 중구가 지금 미분양이 급증을 했거든요. 중구 미분양이 7,500세대 과거 최고점까지 지금 올라온 상황이구요.

앞으로 분양을 하는 족족 미분양이 날 가능성도 사실 다분히 있어요.

세 번째 지표가 입주물량이죠?

대구가 입주 물량이 적으면 그나마 전헤가격도 안정화될 거고 매매가격도 그나마 덜 충렁거릴텐데,

지금 대구의 입주 물량을 보면 22년,23년 2년이 피크에요.

사상 최대 공급이 지금 들어오거든요.

구별로 세분해보면 어디에 공급이 쏠려 있냐면? 중구, 동구, 서구 여기에 몰려 있어요.

제일 많은 곳이 중구에요. 중구는 평소 대비 한 여덟 배 이상 공급이 발생을 해요. 입주 물량이 많아요.

매매, 전세가 동반 하락할 수 있기 때문에 조금 더 위험할 수 있다고 생각해요.

지금 대구 거래량 보면 어때요?

성수기, 비성수기에 따라 거래량이 늘었다 줄었다 해요. 작년 3월 달부터 지금까지 쫙 줄고 있거든요.

보통 11,12월달에 이사를 해요. 방학기간 맞춰서~

전세 가격이 빠지고 있다는 말은 입주 물량이 있을 가능성이 높구요.

(대구)동구, 중구 둘다 지금 거의 하락이에요. 이미 하락이 지금 드러나고 있는 상황이에요.

현장 가보면 아마 생각보다 전세 빼는게 쉽지 않을거에요. 글고 정말로 낮춘 매물들도 엄청 많을거에요.

5개 중 3개 이상이면 위험해요.

청약경쟁률, 미분양, 입주물량, 거래량, 전세가격 X - 5개 항목이 다 해당되요.



*미분양이 지금 이렇게 이미 발생한 상태잖아요. 근데 이게 다시 예전처럼 되게 적은 수치로 급 소진 될거에요. 그러면 그때는 무조건 사라. 리스크가 다 사라졌으니까, 그러면 집값 올라가는 걸 보고 사는 것보다 훨씬 더 선행지표이기 때문에 더 빠른 선택할 수 있지 않을까 싶어요.

*앞으로 얘가 오를 수 있느냐가 핵심이잖아요. 그거에 대한 지표가 미분양이니까, 미분양이 확실히 소진되면 올라갈 여지가 매우 높고 리스크가 없기 때문에 그때는 조금 올랐다고 하더라도 주저 없이 사는 게 맞다.