입지분석은 ‘OO수요’ 와 ‘OO선’ 으로 하는 것이다.

대한민국 상가 투자 지도
옥탑방보보스(김종율) 지음

편의점, 프렌차이즈 치킨, 커피, 화장품, 패스트푸드 (오토매장) 입지선정

1.
입지분석은 ‘유효수요’와 ‘주동선’ 으로 하는 것이다.


해당 지역 상권을 먹여 살릴 유효수요는 누구인가? 남쪽에 지하철역이 있고 북쪽은 산으로 막혀 있으니 이 사이의 세대가 주된 유효수요일 것이다.


그렇다면 지하철역이 향하는 동선을 3개쯤 그려보고 그중 가장 많이 다닐 동선을 골라내면 된다.


현장에 나가 10분씩 유동인구를 세어보면 된다. 가장 권장하는 시간은 저녁 7시다. 웬만한 지역은 7~8시 사이에 소비가 가장 활발하기 때문이다.



2.
지식산업센터 1층 상가를 분양하면서도 근거도 없이 예상 근무인 수를 뻥튀기를 해놓는다. 지식산업센터는 연면적 기준으로 10평당 근무인이 거의 1명이다. 따라서 1만 평이라면 근무인은 1,000명이다. 이 1,000명이 마시는 커피 매출이 그 자리에서 발생할 수 있는 매출이다.

2,500원 * 1,000명 = 250만 원(평일 기준)



3.
내 장담하는데, 95% 정도는 매입 자료를 보자고만 해도 이러한 사기 피해로부터 자신을 보호할 수 있다. 만약 매출 자료를 보여줄 때는 매우 적극적이다가 매입 자료는 이런저런 구실을 대며 보여주길 꺼린다면 연락을 끊는 편이 낫다.


매입 자료를 확인하는 것 외에 본부 직원을 통하는 방법도 있다. 점포개발 담당들은 대개 자신이 담당하는 지역의 매출을 알고 있다. 그러니 이들과 상담을 하여 매출을 물어보는 것이다.


일단 본부로 전화를 한다. 그리고그 지역에 살고 있는데 해당 점포를 보면서 나도 인근에서 점포를 열고 싶은 욕구가 생겼다고 말한다.


그렇게 자연스럽게 상담을 받다가. ‘그 점포가 양도하겠다고 나왔던데, 매출은 어떤가요?’ 라고 물어보면 좋다.



4.
계약서에 매출 자료를 첨부하고, 이를 토대로 계약했으며 이 매출 자료가 권리금을 측정하는 근거라고 명시하자고 요구하는 것도 계약을 확실히 하기 위한 한 방법이다.


이는 진솔한 양도인이라 해도 심리적 부담이 상당한 일이다. 실제로 많은 점포들이 조금씩이라도 매출을 높여서 양도하고자 하기 때문에 더욱 그러할 것이다.



5.
같은 편의점이라도 상권의 성격에 따라 매출이 다르게 나타날 때가 많다.


이를테면 같은 300세대라 해도 원룸촌에선 편의점 매출이 높게 나오지만, 아파트(특히 40~50평대의 대평 아파트)가 있는 곳에선 매출이 별로 높지 않다.


원룸엔 젊은 1인 가구가 많고 이들은 편의점 소비 성향이 높기 때문이다. 반면 대형 아파트에는 연령이 높은 어르신들이 주로 거주한다. 그들은 소비 성향도 낮고 편의점 내점 빈도도 현저히 떨어진다.



6.
업종별로 필요 세대 수가 다르기 때문이다. 편의점, 세탁소, 부동산중개소 등은 500세대만 확보돼도 경쟁점이 없다면 영업을 유지할 수 있는 기본 매출이 나온다.


반면 베이커리, 병원.의원, 학원 주류를 판매하는 삼겹살집 같은 음식점은 2,000세대.


베스킨라빈스, 주류를 판매하지 않는 김밥집, SSM(Super supermarket, 100평 이상의 대형 슈퍼마켓)은 4,000세대가 확보돼야 인건비 주고 월세도 내고 주인도 좀 벌어간다.


그리고 롯데리아 같은 업종은 1만 세대는 확보되는 상권으로 가야 이러한 매출이 나온다.



7.
매출 파악을 해야 한다.


저가 커피전문점을 창업하려는 분들에게 한 마디 당부를 하고자 한다. 또 자신의 상가에 저가 커피전문점을 임대하고자 하는 분들에게도 해당되는 이야기다. 이들 점포를 보셨듯이 일 매출 100만 원을 넘기기가 쉽지 않은 것이 바로 저가 커피전문점이다.


일 매출 70만 원이면 월 매출은 2,000만 원 수준이다. 이정도의 매출이라면 어느 정도의 임대료를 감당할 수 있을까?


이 정도 매출이라면 월세 200만 원 선이 타당하다고 본다. 그래야 가맹점주 자신도 300~400만 원의 수입을 얻을 수 있기 때문이다.


월세는 매출의 10% 범위내에서



8.
지하철역 출구 앞의 첫 번째 코너가 가장 선호되는 입지다. 이면 안쪽의 유효수요까지 잡을 수 있어 높은 매출을 보인다.



9.
편의점은 다세대주택이나 원룸 밀집지역에서 장사가 잘된다. 아파트보다는 이들 지역의 매출이 더 좋다. 요즘은 편의점이 발전을 거듭하며 다양한 제품과 서비스 개발로 아파트 밀집지역에서도 영업이 꽤 잘되는 편이다.

10.
베이커리는 다세대주택보다는 아파트 밀집지역, 그중에서도 새 아파트가 많은 곳이 확실히 매출이 좋다. 빵이라는 상품 자체가 미성년 자녀를 둔 세대가 많은 곳에서 잘 팔이고, 생활습관의 차이도 한몫하지 않나 싶다.


신도시의 어느 상가는 편의점이 입점했다면 일 매출이 200만 원에 그쳤겠지만 파리바게뜨가 입점해 350만 원이 넘는 매출을 올리고 있다.



11.
용도지역

준주거지역에 있어 인근 일반주거지역에 있는 점포보다 유효수요의 밀도가 높아 매출이 높다고 했다. 그런데 용도지역엔 준주거지역보다 높은 것이 있으니 바로 일반상업지역이다.



12.
입지와 매출



13.
상가나 상권에 대해 이야기할 때 아직 공부가 덜 된 이들은 화려한 상권을 좋아하는 경향이 뚜렷하다.

유동인구가 많고 대로변이며 간판발이 좋은 곳을 선호한다. 그러나 투자는 그렇게 해서는 절대로 안 된다.

투자란 실질 가치보다 낮은 금액에 사서 실질 가치, 또는 시장 가치에 되파는 행위라 할 수 있다.



14.
의원이나 학원, 베이커리 등은 주거지가 2,000세대 규모는 돼야 기본 매출이 나오는 업종이다. 이 같은 업종이 거의 들어서지 않으니 상권이 매우 열악해 보인다.


그리고 일부 맞는 이야기이기도 하다. 그러나 편의점은 다세대주택 500세대만 알차게 독점하면 하루에 최소 150만 원은 매출이 나오는 추세다. 물론 지역마다 그리고 상권의 성격마다 조금씩 차이는 있다.



15.
편의점은 입지의 바로미터라 할 수 있기 대문이다. 편의점만큼 운영 능력보다 입지가 중요한 업종이 없다. 누가 운영을 하느냐보다 어디에서 운영하느냐에 따라 매출이 크게 달라진다.


아주 엉망으로 운영되던 편의점이 아닌 한, 가맹점주 변경으로 인한 매출 변화는 5%도 채 되지 않는다.



16.
저가에 판매하기에 사람은 득실대는 것처럼 보여도 매출이 높기가 쉽지 않다. 즉 박리라는 업종의 특성상 다매를 할 수 있는 입지를 선정해야 한다.


일반적으로 다매를 하려면 지하철역 앞의 점포나 역 이면의 첫 번째 코너 정도의 입지를 골라야 한다.


대로변이 너무 비싸면 한 골목 정도는 안으로 들어가더라도 한 블록 이상 들어가면 승산이 없다는 의미다.



17.
해당 상권을 먹여 살릴 유효수요가 어디 있고, 그들이 생활하는 동선 중 가장 활발한 곳, 즉 주동선이 어디인지 찾는 것이 최우선이다.



18.
주거지 유효수요



19.
매출을 안다는 건 확실히 상가 물건을 보는 마지막 한 수다.



20.
후문, 맞통풍
후문에서도 들어올 수 있게



21.
유흥 상권에선 담배가 편의점 매출의 약 40%를 차지한다.



22.
모든 대학가 상권이 방학 때 침체되는 건 아니다. 또한 대학가 역시 입지에 따라 매출 차이가 크다.



23.
조금이라도 우위에 있는 입지를 골라내야 한다.



24.
대한민국 부동산 가운데 신도시 상가보다 위험한 게 또 있을까. 신축 빌라도 오피스텔도 이보다 가치 하락이 심한 곳은 없을 것이다.


많은 이들이 큰 손해를 입고 투자로부터 등을 돌리게 만드는 곳이기도 하다. 그렇다면 더 이상 피해를 입는 사례가 없어야 하는데 새로운 호구(?)가 계속 등장하며 그간 모은 재산은 모조리 털리고 있다.


이런 현상의 가장 큰이유는 공부가 안 돼 있기 때문이다. 더 노골적으로 말하면, 신도시 상가에 대해 아는 것이 하나도 없으면서 자신이 아무것도 모른다는 사실 자체를 모른다.


많은 이들이 자신이 상가에 대해 잘 안다고 착각한다.


마크 트웨인의 말마따나 ‘사람들이 위험에 빠지는 것은 무언가를 확실히 안다고 착각하기 때문이다.’



25.
신도시 상가에 성공하고 싶다면, 지도를 보고 상권의 성격을 파악하고, 어떤 업종이 들어설 때 얼마의 매출이 나오며, 그로 인해 지급 가능한 임대료 수준은 어느정도 인지 알아야 한다.


상가의 가치는 이 같은 데이터를 바탕으로 평가하는 것이다. 절대로 분양사무실 컨테이너에서 상담한 내용으로 계산기를 두드려 수익률을 계산해선 안 된다. 무엇보다 성숙기에도 그 정도의 월세를 받을 수 있는 입지인지 알아보는 안목이 필요하다.



26.
주거지뿐인 신도시 상가는 주된 업종이 학원, 병원, 은행, 슈퍼마켓, 베이커리 등이다. 그리고 이런 업종은 전면지가 좋다.

세대 수를 더 많이 잡을 수 있는 곳을 찾아야 한다.



27.
상가 잘되는 곳만 살아남기 때문이다.



28.
경기부진에서 살아남아 이길 수 있는 입지를 골라내야 한다.